Czy ceny mieszkań spadną?

Ceny mieszkań mogą tylko rosnąć. Z takim potocznym stwierdzeniem można się spotkać nie tylko w Polsce, ale także w innych krajach.

Czy tak jest w rzeczywistości? O ile w długim terminie to z reguły prawda, o tyle w krótszych okresach czasowych (ale ciągle liczonych w latach) ceny mieszkań są cykliczne i również podlegają spadkom.

Czy zatem możemy oczekiwać spadków cen mieszkań w najbliższym czasie w Polsce? Zapraszamy do zapoznania się z poniższą analizą.

Czy ceny mieszkań spadną?

Spis treści

Ceny mieszkań w Polsce od 2006 roku

Szczegółowe dane dotyczące cen mieszkań w Polsce podaje Narodowy Bank Polski. Dotyczy to zarówno cen ofertowych, jak i transakcyjnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Poniższy wykres przedstawia ceny transakcyjne dla 7 największych miast w Polsce.

W.1 Ceny transakcyjne za 1m2 mieszkania z podziałem na rynek pierwotny i wtórny dla 7 największych miast w Polsce.

Źródło: opracowanie własne, NBP

Ceny transakcyjne w Polsce spadły w okresie od 2007 do 2013 roku w granicach 22-26%. Stało się to w następstwie globalnego kryzysu finansowego z lat 2008-2009, którego jedną z bezpośrednich przyczyn była „bańka” na rynku nieruchomości w USA.

W.2 Ceny transakcyjne za 1m2 mieszkania z podziałem na rynek pierwotny i wtórny dla Warszawy.

Źródło: opracowanie własne, NBP

Podobne spadki cen transakcyjnych nastąpiły także nad Wisłą. Powrót do cen z przełomu 2007/2008 roku zajął w Polsce około 10 lat. Jak wyglądała sytuacja w innych krajach?

Ceny mieszkań/domów w innych krajach, oraz porównanie do globalnych indeksów akcji

Spójrzmy jak wyglądała na przestrzeni lat sytuacja na rynku amerykańskim. Poniższy wykres przedstawia jeden z najbardziej popularnych indeksów cen domów w USA. „Bańka” na rynku nieruchomości, która pękła w 2006/2007 roku rzeczywiście spowodowała istotne spadki cen rzędu 26% dla całego rynku amerykańskiego, a przykładowo aż 34% dla cen w 10 największych miastach USA.

W.3 Indeksy cen domów w USA.

Źródło: opracowanie własne, FRED

Ceny nieruchomości też są cykliczne i im dłuższy i większy wzrost cen, tym następna korekta może być większa. Powrót do cen z lat 2006/2007 trwał w USA ponad 10 lat. Zobaczmy jeszcze dla przykładu rynek hiszpański, gdzie duży „bum” na rynku mieszkaniowym trwał także do roku 2008 (przy bardzo mocno rosnących cenach).

W.4 Ceny mieszkań w Hiszpanii.

Źródło: opracowanie własne, BIS

Po pęknięciu „bańki” w 2008 roku w Hiszpanii w kolejnych latach ceny mieszkań spadły ponad 30% (dla całego kraju), a w przypadku Madrytu ponad 40%.  

Możemy porównać też zachowanie się cen nieruchomości ze zmianami cen akcji na giełdzie. Dla rynku amerykańskiego sytuację w długim okresie czasowym przedstawia kolejny wykres.

W.5 S&P500 vs indeks cen domów w USA.

Źródło: opracowanie własne, stooq.pl, FRED

Ceny domów są mniej zmienne niż rynki akcji, ale dają też niższe stopy zwrotu. Jest to oczywiście najprostsze porównanie nie uwzględniające wielu innych czynników wpływających na faktycznie zrealizowane stopy zwrotu (jak dywidendy, czy też dochody z najmu mieszkań).

Na kolejnym wykresie porównajmy jeszcze zmiany cen nieruchomości w poszczególnych krajach do indeksu akcji S&P500 sprzed globalnego kryzysu finansowego (czyli do „górek” sprzed 2009 roku).

W.6 Ceny mieszkań w Hiszpanii, Polsce i USA na tle zmiany indeksu akcji S&P500.

Źródło: opracowanie własne, BIS, FRED, stooq.pl

Ceny mieszkań w Hiszpanii do dnia dzisiejszego nie wróciły jeszcze (nominalnie) do poziomów z 2008 roku. W Polsce i USA ceny nieruchomości są wyższe od poziomów z lat 2007-2008 o ponad 40%. W tym samym czasie stopa zwrotu z indeksu S&P500 była ponad cztery razy wyższa.

A w USA właśnie mieliśmy pierwszy miesięczny spadek cen domów od 2012 roku (dotyczy lipca br.). W tym cyklu rynek akcji „wyprzedził” ceny nieruchomości o pół roku wyznaczając „górkę” już w styczniu br.

W.7 Miesięczna zmiana indeksu S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index.

Źródło: opracowanie własne, FRED

Podsumowanie

Czy ceny mieszkań mogą spaść? Tak, ceny nieruchomości są tak samo cykliczne jak ceny innych aktywów. Jednakże w porównaniu do rynku akcji amplituda zmian cen nieruchomości jest dużo mniejsza, dodatkowo z wielu względów zmiany cen następują relatywnie powoli, a korekty są mocno wydłużone w czasie.   

Czy ceny mieszkań spadną w najbliższym czasie? Wygląda na to, że jest to bardzo prawdopodobne. Ale ponieważ dzisiejsza inflacja jest bardzo wysoka (szczególnie w Polsce), to tym bardziej musimy na ceny nieruchomości spojrzeć w kategoriach realnych (a nie nominalnych). Jeżeli cena mieszkania nie zmieni się w ciągu roku (nominalnie) przy inflacji na poziomie 16%, to oznacza, że mieliśmy bardzo mocny spadek realnej ceny takiego mieszkania. Trzy najbardziej istotne wskaźniki wyprzedzające spadki realnych cen mieszkań to:

  1. rosnąca miesięczna podaż nowych mieszkań (z rynku pierwotnego),
  2. rosnąca marża (spread) kredytów hipotecznych, oraz
  3. podwyżki stóp procentowych (spadek realnej podaży pieniądza).

Wszystkie trzy powyższe wskaźniki dają obecnie sygnał ostrzegawczy na rynku amerykańskim, ale również na rynku polskim, szczególnie wskaźnik drugi i trzeci z powyższej listy. Dokładna analiza wskaźników wyprzedzających nie jest przedmiotem niniejszego komentarza, ale należy pamiętać, że w warunkach tak wysokiej inflacji jak obecnie bardzo ważne są realne ceny nieruchomości (np. brak spadku cen nominalnych może być całkiem mylący).

Jak wyglądają zmiany cen mieszkań w porównaniu do globalnych akcji? Jeżeli porównamy stopę zwrotu z indeksu S&P500 i indeksu cen domów w USA to w przypadku akcji stopa zwrotu jest prawie dwa razy wyższa (9,0% rocznie vs 5,4% licząc od 1975 roku). Dodatkowo rynek akcji może być dużo „szybszy” jeżeli chodzi o pełen cykl spadku cen i następnie ich odbicia. Na przykładzie 2008/2009 roku, rynek akcji wyznaczył „dołek” już po 18 miesiącach spadków, a rynkowi nieruchomości zajęło to aż 5 lat (dokładnie dołek na cenach nieruchomości nastąpił prawie 3 lata po dołku na rynku akcji). W Polsce sytuacja wyglądała podobnie.

Inwestorzy alokujący swoje oszczędności pomiędzy różne klasy aktywów mogą rozważyć przesunięcia pomiędzy akcjami globalnymi a nieruchomościami. Nieruchomości mieszkaniowe są mniej ryzykowne, ale mogą też dostarczyć niższych stóp zwrotu. Istnieją też wyspecjalizowane ETF-y, które inwestują globalnie m.in. na rynku mieszkaniowym – oferując odpowiednią dywersyfikacje naszych inwestycji mieszkaniowych, ale także dużą płynność takiej inwestycji w porównaniu do tradycyjnego zakupu mieszkania.

Jarosław Jamka
Jarosław Jamka
Chief Investment Officer w WealthSeed Zawodowo związany z rynkiem kapitałowym od 1995 roku, doktor nauk ekonomicznych, doradca inwestycyjny i makler papierów wartościowych, szczególnie zainteresowany globalnymi rynkami kapitałowymi, cyklami koniunkturalnymi i różnymi klasami aktywów.
Ucz się inwestować na nasz koszt

ETF to największa innowacja ostatnich lat w świecie Inwestycji. Teraz rejestrując konto dostajesz od nas w prezencie ETF o wartości do 500 zł! A potem decydujesz, co z nim dalej zrobisz.

Zacznij inwestować i odbierz ETF o wartości do 500 zł w prezencie.

Przyszłość Twojego majątku zaczyna się teraz

Pobierz aplikację WealthSeed. Dostępna na iOS oraz Android.

Pobierz aplikację WealthSeed

Podaj adres e-mail, na który otrzymasz Przewodnik “Inwestowanie dla początkujących” oraz regularnie dużo ciekawych materiałów dotyczących inwestowania.

Co 1-2 tygodnie nowe, przystępne treści, które poszerzą Twoje horyzonty inwestycyjne. Całkowicie za darmo!

group_7864
Brak zgody uniemożliwi nam wysłanie wiadomości e-mail.
Informujemy, iż Państwa dane osobowe są przetwarzane przez administratora : Fair Place Finance S.A. z siedzibą w Łodzi (93-569), przy ul. Inżynierskiej 1/3. Przetwarzamy Państwa dane w celu: realizacji wysyłki zamówienia na przesłanie Przewodnika „Inwestowanie dla początkujących” oraz w celu przesyłania informacji marketingowych za pomocą środków komunikacji elektronicznej. W związku z przetwarzaniem Państwa danych, posiadacie prawa do : dostępu, sprostowania, usunięcia, przenoszenia danych, ograniczenia przetwarzania i prawo do cofnięcia zgody. Z pełną treścią informacji dotyczących przetwarzania Państwa danych osobowych, w tym o przysługujących prawach i ich zakresie możecie się Państwo zapoznać pod adresem: https://www.wealthseed.eu/inwestowanie-dla-poczatkujacych-rodo/

Przez inwestycję w nieruchomości należy rozumieć inwestycje w instrumenty finansowe dostępne w obrocie giełdowym m.in. tytuły uczestnictwa funduszy typu ETF, akcje spółek zagranicznych określanych jako REIT (z ang. Real Estate Investment Trust) czy też akcje innych spółek z branży nieruchomości
W dniu 28.02.2022 została przeprowadzona analiza tabeli kursów trzynastu największych banków komercyjnych w Polsce, w tym m.in. PKO BP, mBank, Citi Handlowy. W wyniku analizy ustaliliśmy, że średni spread pomiędzy kursem kupna i sprzedaży oferowany przez banki wyniósł 6.94%, a w WealthSeed 1,2%.

Inwestuj w 550+ ETF-ów za darmo odnosi się do całkowitego kosztu realizacji zlecenia o wartości powyżej 750 EUR dla klienta po uwzględnieniu 1) premii wypłacanych klientowi przez partnerów WealthSeed oraz 2) opłat należnych WealthSeed. Opłata za przechowywanie zagranicznych papierów wartościowych pobierana od wartości papierów wartościowych klienta, nie ma zastosowania przy wartości aktywów do 100 000 EUR na koniec kwartału.

Treasury Inflation-Protected Security (TIPS)

to jeden z rodzaju obligacji emitowanych przez rząd Stanów Zjednoczonych.

Tego rodzaju obligacje mogą być emitowane z różnymi terminami wygaśnięcia a ich cena nominalna jest indeksowana poziomem inflacji, tym samym TIPSy zabezpieczają przed spadkiem realnej wartości pieniądza.

Poprzez automatyczne podnoszenie ich ceny nominalnej o poziom wzrostu inflacji mamy pewność, że otrzymamy nie mniej niż zainwestowaną kwotę powiększoną o wzrost inflacji w okresie naszej inwestycji.

Real Estate Investment Trust (REIT)

to spółki lub fundusze, których modelem biznesowym jest wynajem nieruchomości . REIT-y mogą być publicznie notowane na giełdzie. Inwestując w REIT,  jak inwestor posiadamy pośrednio udziały w nieruchomościach będących własnością spółki.

Obligacje high-yield

(o wysokiej rentowności, zwane również obligacjami śmieciowymi)

to obligacje, które przynoszą wyższe oprocentowanie, ponieważ mają niższe ratingi kredytowe niż obligacje o ratingu inwestycyjnym. Obligacje tego typu są bardziej podatne na niewypłacalność, więc muszą płacić wyższą stopę zwrotu niż obligacje o ratingu inwestycyjnym, aby zrekompensować inwestorom potencjalne ryzyko.

Inwestuj w światowe akcje**
za darmo odnosi się do całkowitego kosztu realizacji zlecenia o wartości powyżej 750 EUR dla klienta po uwzględnieniu 1) premii wypłacanych klientowi przez partnerów WealthSeed oraz 2) opłat należnych WealthSeed.
Opłata za przechowywanie zagranicznych papierów wartościowych pobierana od wartości papierów wartościowych klienta, nie ma zastosowania przy wartości aktywów do 100 000 EUR na koniec kwartału.